Compare propostas pelo custo completo
Duas propostas podem mostrar parcelas parecidas e ainda assim ter custos diferentes. Peça o Custo Efetivo Total (CET) e compare as condições usando o mesmo valor financiado e prazo. O CET reúne os encargos e despesas considerados na operação e ajuda a enxergar o custo do crédito além da taxa de juros divulgada.
Solicite a planilha ou demonstrativo da proposta e confira taxa, seguros, tarifas, indexador e condições de amortização. Pergunte quais itens são obrigatórios e quais podem variar. A Resolução CMN nº 4.881 disciplina o cálculo e a informação do CET nas operações de crédito.
Teste a prestação dentro do seu mês real
Simule não apenas a primeira parcela, mas a evolução do saldo e das prestações, inclusive em cenários de renda mais apertada. Some condomínio, IPTU, água, energia, transporte e manutenção. Em São Paulo, uma localização que reduz o tempo de deslocamento pode também trazer diferenças de preço e condomínio; avalie o conjunto para a sua rotina.
Mantenha uma reserva para despesas de documentação, mudança e reparos. Faça a conta com sua renda líquida e compromissos atuais, sem depender de aumentos futuros ou de uma renda variável que ainda não se confirmou.
Entrada, prazo e amortizações
Uma entrada maior reduz o montante financiado, mas não deve consumir toda a liquidez disponível. Compare diferentes prazos e veja quanto o prazo menor eleva a prestação e quanto pode reduzir o custo financeiro ao longo do contrato. As regras de aprovação, percentual financiável e avaliação do imóvel variam conforme instituição e modalidade.
Se pretende usar FGTS ou fazer amortizações extraordinárias, confirme previamente os requisitos, a documentação e como o banco aplica os pagamentos — por exemplo, para reduzir prazo ou prestação. Não conte com essa estratégia sem verificar se você e o imóvel atendem às regras vigentes.
A aprovação depende também do imóvel
Além da análise de crédito, o banco avalia o imóvel e a documentação para decidir se ele pode servir como garantia. Pendências de registro, divergências de área ou problemas na documentação podem atrasar a operação. Peça ao corretor e ao vendedor os documentos com antecedência e consulte o banco sobre a lista exigida para aquela modalidade.
Faça simulações em mais de uma instituição e guarde as condições por escrito. Uma proposta clara facilita a comparação e dá base para decidir sem se prender apenas à prestação anunciada. As regras e taxas mudam; confirme tudo diretamente com o banco antes de assinar.
